¿Qué es un contrato de arras?
¿Qué es un contrato de arras y por qué es tan importante a la hora de comprar o vender una vivienda? Descubre todos los detalles sobre este documento.
Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomamos en la vida. No solo representa una gran inversión desde el punto de vista económico, sino que también involucra diferentes trámites legales. Uno de los trámites menos conocidos pero que más dolores de cabeza puede causar es el contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras para comprar una vivienda?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una propiedad en la que ambos se comprometen a efectuar la compraventa de la misma. Este instrumento sirve para cerrar el acuerdo tras haber acordado el precio de compraventa y delimitar los plazos de la operación.
Mediante el contrato de arras de una vivienda el comprador se reserva el derecho sobre la compra y el vendedor se compromete a entregarla en las condiciones pactadas. Por tanto, brinda a ambas partes las garantías que necesitan para seguir adelante con la operación de compraventa: el comprador gana tiempo para organizarse de cara a la adquisición y el vendedor retira su inmueble del mercado con la seguridad de que el ofertante va a llevar a término la compra.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras, los cuales varían según el objetivo del acuerdo:
1. Arras confirmatorias.
Se utiliza para confirmar la existencia de un contrato de compraventa ofreciendo un anticipo o el primer plazo del precio total acordado en el contrato, el cual se imputará al precio final. Este tipo de arras no da derecho a desistir del contrato pues se asume que la compraventa ya se ha realizado, de manera que la parte perjudicada puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
2. Arras penales.
Su función consiste en garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa por lo que, a diferencia de las arras confirmatorias y penitenciales, no es un anticipo del precio de la compraventa ni otorga a las partes la facultad de desistir del contrato principal, sino que se configura como el importe de la pena que debe abonarse en caso de desistimiento.
3. Arras penitenciales.
También conocidos como arras de desistimiento, son las más comunes pues permiten a ambas partes desistir libremente del cumplimiento del contrato sin tener que probar daños, a cambio del pago de la cantidad acordada. Generalmente, si es el comprador quien desiste de su compromiso, perderá la cantidad aportada en concepto de arras. En cambio, si es el vendedor tendrá que devolver al comprador el importe de las arras por duplicado.
¿Qué datos debe tener un contrato de arras de compra de vivienda?
El contrato de arras es un documento muy importante ya que anticipa el contenido de la escritura pública de compraventa estableciendo tanto las condiciones como su precio y las posibles penalizaciones en caso de que la operación no prospere. Por consiguiente, es fundamental que sea lo más detallado posible para evitar ulteriores conflictos. Debe recoger los siguientes datos básicos que luego aparecerán en el contrato de compraventa:
- Datos personales del vendedor y comprador
- Descripción e identificación del inmueble en cuestión
- Precio final de la compraventa y forma de pago acordada
- Importe del anticipo que se descontará del precio final
- Plazo de tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa ante notario
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública
- Repartición de los gastos derivados de la compraventa de la vivienda
Por último, para que el contrato de arras sea válido, debe contar con las firmas del comprador y el vendedor.
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